Юристы рассказывают о причинах, по которым сделка с жильем может быть признана недействительной.

К сожалению, некоторые сделки по покупке недвижимости признаются недействительными. Это факт. 

Корреспондент РБК – недвижимость побеседовал с юристами и узнал о причинах, по которым это может произойти.  Публикуем его статью с небольшими изменениями.

Что такое недействительная сделка

Недействительной может быть признана любая сделка, заключенная с нарушением требований законодательных актов, действующих на территории России.

Согласно ст. 166 ГК РФ подобные сделки могут быть двух видов:

1. Оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица.
2. Ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.

Какие сделки могут быть признаны недействительными

1. Покупка доли в квартире

В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.

2. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, — привел пример адвокат Денис Колганов. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.

3. Скрытые собственники

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников, то есть лиц, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире. 

4. Сделки с использованием маткапитала

Риск возникает при ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

Аналогичный риск и когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. 

Если продавец состоит в браке необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. 

5. Заниженная стоимость

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость.

 Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.

Однако, для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае, покупателю придется вернуть квартиру.  В качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

6.Частая смена собственников

 «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — заявила юрист Борзенкова.