Закон об ипотеке принят с целью отрегулировать взаимоотношения, возникающие при передаче недвижимости в залог. При оформлении ипотеки (залога) кредитор получает право обратить свои денежные требования на заложенное имущество. Залогодателем может выступать как сам получатель ипотечного кредита, так и третье лицо. При оформлении ипотеки заложенное имущество остается в пользовании получателя кредита и является его собственностью.

Основные положения закона об ипотеке

Ипотека (залог) обеспечивает:

— погашение основной суммы долга;

— компенсацию убытков кредитора, полученных в связи с недобросовестным исполнением обязательств заемщиком;

— уплату неустойки за неисполнение или нарушение согласованного графика платежей;

— возмещение затрат, связанных с судебными разбирательствами;

— возмещение затрат, связанных с реализацией заложенного имущества.

Кроме того, ипотека обеспечивает компенсацию затрат, связанных с охраной и содержанием заложенного имущества, коммунальных платежей, налогов, сборов, и т.д.

Закон об ипотеке устанавливает перечень имущества, которое может быть предметом залога:

— квартиры, жилые дома или их части;

— доли участников долевого строительства;

— объекты незавершенного строительства;

— земельные участки, и т.д.

Перечисленные объекты должны находиться в собственности залогодателя. Имущество, находящееся в совместной собственности, передается в залог только с согласия всех собственников. Согласно закону об ипотеке действие договора ипотеки распространяется на все неотделимые улучшения предмета залога.

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание, в залог не принимается.

Договор ипотеки

Договор ипотеки заключается с соблюдением требований закона об ипотеке и ГК РФ. В договоре указываются предмет залога, его стоимость на момент оформления ипотеки, размер и срок исполнения обязательств. Кроме того, приводится полное наименование предмета залога, место его нахождения, описание, необходимое для идентификации, и сведения, подтверждающие права залогодателя. Оценка предмета залога производится в соответствии с законодательством РФ и указывается в денежном выражении.

При оформлении договора ипотеки на покупку квартиры должны учитываться требования Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», а именно:

— указывается полная стоимость кредита;

— указывается недопустимость взимания платы за исполнение нормативных актов РФ;

— оговариваются условия получения, использования и возврата денежных средств;

— заемщику предоставляется график платежей по договору ипотеки.

Договор ипотеки заключается в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора служит основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и возникновения его обременения. Договор, составленный с нарушениями закона об ипотеке, или не прошедший государственную регистрацию, считается ничтожным.

Право залогодержателя на получение денежных средств и право залога на имущество по договору ипотеки удостоверяются закладной. Закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию.

В закладную вносится:

— название договора об ипотеке, дата и место его подписания;

— информация о залогодателе и залогодержателе;

— подтвержденная оценка залога, сумма обязательств, обеспеченных залогом и размер процентов;

— периодичность и размер платежей по договору;

— информация о предмете залога и наименование прав собственности залогодателя.

Регистрация ипотеки

Квартира, являющаяся залогом по договору ипотеки, регистрируется в ЕГРП по месту нахождения квартиры. Регистрация производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, и удостоверяется соответствующей надписью на договоре ипотеки. За регистрацию договора ипотеки и выдачу регистрационных документов уплачивается единовременная пошлина.

Регистрация является публичной. Сведения о залоге и выписку из регистрационной записи может получить любое лицо.

Погашение регистрационной записи производится на основании заявления залогодержателя, на основании заявления залогодателя с представлением документов, подтверждающих погашение ипотеки, либо по решению суда.

Сохранность имущества, находящегося в залоге

При передаче квартиры в залог залогодатель сохраняет право пользования своим имуществом. Любые условия договора, ограничивающие права пользования квартирой, ничтожны.

Ответственность за содержание квартиры в надлежащем состоянии лежит на залогодателе. Текущий и капитальный ремонты выполняются за его счет. В случае грубого нарушения правил пользования, содержания или ремонта квартиры, залогодержатель имеет право потребовать погасить ипотечные обязательства досрочно.

Страхование квартиры, находящейся в залоге, осуществляется в пользу залогодержателя. Получатель ипотечного кредита вправе застраховать риск ответственности по своим обязательствам. При погашении задолженности по ипотеке договор страхования прекращается.

Переход прав на квартиру, находящуюся в залоге

Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана, подарена или отчуждена иным способом только с согласия залогодержателя. При этом залогодатель имеет право передачи заложенной квартиры по наследству. Приобретая квартиру, находящуюся в залоге, покупатель принимает на себя все обязанности по договору ипотеки.

В случае отчуждения квартиры с нарушением требований закона об ипотеке, залогодержатель имеет право потребовать признания сделки недействительной и досрочного погашения задолженности по кредиту.

Если квартира, находящаяся в залоге, изымается у залогодателя на законных основаниях, залогодержатель вправе потребовать досрочное погашение обязательств по договору ипотеки.

Квартира, находящаяся в залоге, может быть предоставлена в качестве залога по другому кредитному договору (последующая ипотека). В этом случае очередность залогодержателей устанавливается на основании записей в ЕГРП.

Последующая ипотека возможна при разрешении залогодержателя, в противном случае может быть признана недействительной. Выдача закладной при последующей ипотеке не допускается.

Уступка прав по ипотеке

Залогодержатель может уступить свои права по договору ипотеки любым третьим лицам. Передача прав, удостоверенных закладной, не допускается, а сделка, совершенная в нарушение этого требования, признается ничтожной.

В случае передачи прав на закладную, в ней делается соответствующая запись и заверяется в установленном законом порядке. Новому владельцу закладной переходят все права по обязательствам. Владелец закладной имеет право передачи ее третьим лицам. Записи, ограничивающие право передачи закладной, считаются ничтожными.

В свою очередь, закладная может явиться предметом залога по другому кредитному договору.

Взыскания на квартиру, находящуюся в залоге

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, кредитор вправе потребовать досрочное расторжение договора, либо обратить взыскание на квартиру. Взыскание обращается по решению суда. Обращение взыскание во внесудебном порядке допускается в случаях, когда это оговорено в договоре, или права залогодержателя подтверждены закладной.

Если стороны заключают мировое соглашение, прекращение ипотеки не наступает.

Квартира, на которую обращено взыскание, реализуется на открытых торгах. Торги проводятся по месту нахождения квартиры. Порядок проведения торгов устанавливается процессуальным законодательством. По соглашению сторон квартира может быть продана на открытом аукционе во внесудебном порядке.

До проведения торгов залогодателю должно быть направлено уведомление о необходимости исполнения обязательств по ипотеке. Уведомление должно содержать сумму просроченной задолженности, предложение выполнить обязательства по ипотеке и предупреждение о праве залогодержателя обратить взыскание. В случае невыполнения этих требований, залогодержателю направляется уведомление о проведении торгов.

Залогодатель вправе погасить задолженность по договору ипотеки в любой момент до начала проведения торгов. В этом случае обращение взыскания прекращается.

Особенности ипотеки квартир

Закон об ипотеке устанавливает:

— залог муниципальных и государственных квартир не допускается;

— при ипотеке части квартиры действуют правила, применяемые для целой квартиры;

— залог имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан, осуществляется в порядке сделки с имуществом подопечных;

— при залоге квартиры в многоквартирных домах залог распространяется на соответствующую долю общественной собственности;

— допускается передача в залог незавершенного строительства, материалов и оборудования, предназначенного для этого строительства;

— квартира, частично или полностью оплаченная заемными средствами кредитной организации, становится залогом в момент регистрации в ЕГРП.

Обращение взыскания на квартиру, находящуюся в залоге по договору ипотеки, является основанием для прекращения прав пользования этой квартирой. Порядок освобождения такой квартиры установлен действующим законодательством. Взыскание обращается как в судебном, так и во внесудебном порядке. Реализация заложенной квартиры осуществляется на открытых торгах.